Закон обязывает управляющие компании следить за состоянием общего имущества в домах и вовремя проводить ремонт. Главное в этом вопросе разобраться: что относится к общему имуществу, а что является собственностью жильца. Мы собрали основные моменты, в том числе спорные.
От подвала до чердака
Места общего пользования определены постановлением правительства. Это лестничные площадки, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы и др. Запомнить довольно просто: квартира, кладовка, место в паркинге – собственность жильца, всё остальное – общая собственность.
То же правило касается имущества, расположенного в местах общего пользования. Если у радиатора отопления можете погреться только вы, он является частной собственностью, если к нему есть доступ соседей – общей.
Есть также перечень услуг и работ, которые обязана выполнять управляющая компания в местах общего пользования:
При выявлении проблем законодательство обязывает управляющие компании их решать. Нарушения должны либо устраняться незамедлительно (например, в случае протечки кровли или засора мусоропровода), либо после составления плана восстановительных работ (например, в случае повреждения труб коррозией или трещин в штукатурке).
«Управляющая компания должна осуществлять текущий ремонт в счёт коммунальных услуг без дополнительных платежей. К текущему ремонту относятся те виды работ, которые не связаны с конструктивом зданий. Это замена перекрытий, замена инженерных сетей, благоустройство территории (окрашивание, побелка, установка видеонаблюдения, укладка линолеума и плитки в местах общего пользования и др.)», –Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ)
В общежитиях жильцам принадлежат, как правило, только комнаты. Санузлы, кухни и коридоры – имущество общего пользования, а значит и ремонт в них должна производить управляющая компания. В настоящее время большое количество таких общежитий имеют статус многоквартирных домов (МКД) и УК на этом основании часто отказывают жильцам в бесплатном ремонте, например, в случае протечки смесителя в общей ванной. Это незаконно. Можно требовать от управляющей компании решения подобных проблем.
Вода, газ, отопление
Законодательством установлено, что в зоне ответственности управляющей компании все трубы, которые входят в квартиру до первого запорного крана. Причём за вентиль тоже отвечает УК. Если он начал течь, то можно смело обращаться к коммунальщикам и требовать устранения.
Если последствия оказались серьёзнее: например, сгнила резьба, в результате чего сорвало тот самый первый запорный кран, образовался потоп, а из-за влаги вздулись полы, то возмещения издержек за ремонт тоже можно требовать со своей управляющей компании. Однако не стоит думать, что УК оплатит вместо линолеума укладку дорогостоящего паркета. Материалы должны быть сопоставимой стоимости с теми, что были повреждены.
Если вентиля нет, а труба стыкуется сразу с радиатором отопления, то не нужно думать, что УК будет его ремонтировать. На этот счет есть разъяснения Министерства строительства и ЖКХ: радиаторы внутри квартир не входят в состав общего имущества вне зависимости от того, есть запорный кран или нет. То же правило касается газовых плит и смесителей – за их состоянием следят жильцы и решают проблемы за свой счет.
Крыша и фасад
Коммунальщики должны следить за состоянием крыши дома. Если возникают протечки, деформации и повреждения кровельных конструкций, то эти проблемы должны быть решены управляющей компанией. Также законодательство обязывает УК осматривать потолки верхних этажей домов в местах общего пользования на предмет протечек.
«При выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение», – говорится в утвержденном правительством минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Если так случилось, что в результате ненадлежащей эксплуатации в кровле появились пробоины и на потолке в квартире растеклось мокрое пятно, то можно смело вызывать коммунальщиков. Управляющая компания должна зафиксировать повреждения, привести кровлю в надлежащее состояние и возместить затраты на ремонт.
«Управляющая компания проводит ремонт в вашей квартире только в том случае, если в результате ее деятельности ваша квартира получила какие-то повреждения. Например, из-за плохой работы сантехников произошёл прорыв центральных коммуникаций и пострадала ваша квартира или, например, вас залило в связи с тем, что прохудилась кровля. В этом случае управляющая компания обязана произвести ремонт и устранить все проблемы, связанные с происшествием, за свой счёт», – Евгений Шлеменков, вице-президент Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ»
Аналогичная ситуация с фасадом. В зоне ответственности УК не только внешний вид внешних стен дома, но также межпанельные стыки, которые со временем могут потерять свою герметичность. Если на стене образовался конденсат либо начала расти плесень, то нужно дать об этом знать своей УК и потребовать от нее не только решения проблем, но и возмещения затрат, например, на поклейку новых обоев.
Для старого фонда нередки случаи, когда элементы балкона начинают крошиться или трескаться. В том случае, если балкон прилегает к квартире, он является собственностью владельца, а значит и его ремонт необходимо проводить за свой счет. Речь идет о восстановлении козырька, парапета, крыши, остекления и других конструкций. Единственное, что относится к общедомовому имуществу, – балконная плита. Это конструктивный элемент дома, который одновременно служит и полом комнаты, смежной с балконом. От состояния этой плиты зависит устойчивость всего здания. Поэтому ее ремонт – обязанность управляющей компании.
Счетчики электричества
С 1 июля 2020 года собственники не обязаны платить за установку и замену счетчиков электричества. Эта услуга входит в стоимость тарифов на электроэнергию, которые устанавливаются регулирующими организациями.
Счетчики устанавливаются сетевыми компаниями, которые также отвечают за их обслуживание и замену при необходимости. Для получения дополнительной информации о процедуре установки и замены счетчика можно обратиться в свою энергетическую компанию. Ее данные можно найти в квитанциях ЖКХ.
Как узнать свою управляющую компанию
Узнать, какая управляющая компания занимается обслуживанием дома, можно несколькими способами:
Изучить квитанцию за ЖКХ – на ней указывается название УК, а также ее контактные данные. Это самый простой способ, но не на 100% надежный. Случается, что мошенники подбрасывают жильцам липовые квитанции для сбора денег.
Воспользоваться сайтом Фонда развития территорий. Для того чтобы узнать свою управляющую компанию по адресу или названию жилого комплекса, нужно ввести запрос в поисковую строку.
Ввести свой адрес и нажать «Найти дом» на портале «Дом.МинЖКХ».
Для москвичей есть дополнительный поиск – на портале «Дома Москвы». Вводим адрес в разделе «Узнать о доме», находим его на интерактивной карте и изучаем карточку УК со всеми контактными данными.
Всю необходимую информацию об управляющей компании можно узнать в многофункциональном центре. Этот вариант подходит тем, кто купил квартиру и регистрирует право собственности. Можно не только узнать все о своей УК, но и написать заявление на переоформление лицевого счета для оплаты услуг ЖКХ на нового собственника.
Поговорите с соседями. Так можно не только узнать все о своей УК, но и наладить новые знакомства.
Если УК отказывается работать
Отношения между управляющей компанией и жильцами регулируются Жилищным кодексом. Если УК отказывается решать проблемы, которые находятся в ее зоне ответственности, то порядок действий следующий:
Пишем жалобу на имя руководителя управляющей компании с просьбой разобраться в ситуации и принять меры.
На юридический адрес УК направляем претензию со своими требованиями, в которой указываем, что в случае отсутствия решения вы будете вынуждены обратиться в суд.
Подаем на управляющую компанию в суд – это нужно сделать не позднее трех лет с момента нарушения прав.
Если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома, то жильцы могут подать обращение в Жилищную инспекцию. Практически во всех регионах это можно сделать через электронную форму на официальном сайте.
«Если управляющая компания не выполняет функции, которые возложены на нее Жилищным кодексом, то собственники многоквартирных домов могут обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию. Деятельность управляющих компаний подлежит лицензированию. Если УК не выполняет свои функции, то она будет лишена лицензии и права заниматься данным видом работ. Распространенным вариантом является также замена управляющей компании», – Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) 09 июня 2023
Претензия в жилищную инспекцию и обращение в суд – конечно, крайние меры. Всегда лучше сначала постараться договориться с управляющей компанией полюбовно.
/Информация предоставлена консультационным центром для потребителей
ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области»/
